Болевые точки юридический ликбез

В многолетней своей адвокатской практике мне пришлось столкнуться с удивительным явлением. Мои клиенты как правило наступают на одни и те же грабли, т.е. допускают одни и те же ошибки, влекущие за собой необходимость правового вмешательства. Собственно говоря так бывает и в жизни.
Люди склонны возвращаться к своим ошибкам и совершать их снова и снова. Почему так происходит-это тема психологических исследований. А мне хотелось бы остановиться на некоторых так называемых «болевых точках», т.е. на юридических проблемах, наиболее часто встречающихся в практике и затрагивающих почти всех.
Итак, поговорим о сугубо практических вещах, о «наболевшем», т.е о сферах права, в которых так или иначе вращаемся мы все.
Одна моя хорошая знакомая сдала свою квартиру на год. Подписала с арендатором стандартный договор, который дал ей посредник, нашедший клиента. Договор был заключён на год с так называемым правом «опции». По истечении года сын владелицы квартиры надумал жениться и квартира естественно понадобилась для молодых . Хозяйка квартиры сообщила об этом квартиранту заранее как было оговорено, за два месяца, однако к её удивлению квартирант наотрез отказался освобождать квартиру, ссылаясь на право опции.

Ни уговоры, ни грозные письма не помогли. Молодым пришлось снимать другую квартиру, а родителям ждать когда завершиться право опции.
Итак, договор аренды квартиры. Ещё несколько лет назад новые репатрианты выступали в основном в роли съёмщиков жилья, то сейчас всё больше и больше сами сдают квартиры. На что же здесь надо обратить особое внимание?
На чёткость формулировок. Нередко приходится слышать сделайте мне быстро стандартный договор. Многие подписывают стандартный договор, в котором не определены все необходимые условия. Самое основное в этом вопросе- чётко определить порядок прекращения договора и условия его продолжения.
И указать, за какой период времени стороны обязаны предупредить друг друга об окончании либо продолжении договорных отношений. Заключая договор об аренде квартиры следует понимать что означает понятие «опция». Это право продолжить договор аренды на тех же условиях, на которых он заключён. Разумеется при согласии сторон. И этот момент надо чётко оговорить в договоре. Если же в договоре не написано «чёрным по белому» что «право опции» возникает у сторон только при дополнительном обоюдном согласии,
и это право следует специально оговорить до окончания срока договора, то квартиросъёмщик вправе реализовать «опцию» и продолжать съём жилья на прежних условиях. И хозяин не сможет этому противостоять.

Нередко задают вопрос: Как быть уверенным что квартиросъёмщик оплатит все счета? Мне приходилось сталкиваться со случаями оставления жильцами долгов за воду, газ, электричество и.т.д. Как быть? Требовать от квартиросъёмщика гарантийный чек. Является ли этот чек панацеей от всех бед, которые могут ожидать хозяина квартиры? К сожалению нет. Собственно и как подпись гарантов, гарантирующих выполнение обязательств по договору квартиросъёмщиком. Универсальные и железные гарантии как правило невозможны.
Следующей темой которую мне хотелось бы затронуть.это-завещания.
Здесь также необходима чёткость формулировок. Приведу распространённый пример. Супружеская пара позаботилась о будущем и составила завещание.

В нём супруги распорядились своей квартирой на случай своей кончины. Они описали квартиру, указали какое количество комнат она содержит и на каком находится этаже. Разумеется был указан точный адрес квартиры. Незадолго да кончины обстоятельства их жизни сложились так что квартиру пришлось продать и приобрести другую. Об изменении завещания и внесении в него новой квартиры пожилые люди не подумали. Излишне говорить, что наследники не смогли реализовать завещание в части новой квартиры, так она не была указана в завещании. Более того само завещание было составлено на русском языке, в простой письменной форме. Можно ли составлять такое завещание? Закон этого не запрещает. Однако впоследствии, наследникам приходится сталкиваться с немалыми сложностями при его осуществлении. Прежде всего его надо перевести на иврит, перевод должен быть заверен надлежащим образом. Но и кроме того придётся доказывать подлинность такого завещания, т.е. что оно действительно составлено самими завещателями, написано ими собственноручно.
Немало вопросов вызывают сделки с недвижимостью. Очень часто приходится сталкиваться с тем, что люди, желая продать квартиру неожиданно ля себя обнаруживают что у них нет правоустанавливающих документов на квартиру, т.е. документов, которыми подтверждается их право собственности на данное недвижимое имущество. Многие искренне полагают, что основополагающим документом является договор о покупке квартиры, или договор с банком о взятии ссуды, или счёт на оплату муниципального налога (арноны). Это заблуждение. Правоустанавливающим документом на недвижимость (дом, квартиру) является либо выписка из данных Бюро по регистрации недвижимости ( несах Табу), либо справка о регистрации квартиры в Управлении недвижимостью (Минхаль- Мекаркаэй Исраэль), или, а иногда это требуется дополнительно, аналогичная справка из строительной компании. (Хевра Мешакенет). Причём справки эти должны быть «свежие». Справки выданные много лет назад теряют свою силу, так как не отражают всех изменений в части владения недвижимостью, которые могли произойти во времени. Хотелось бы обратить внимание владельцев квартир на необходимость пересмотра документов в отношении квартиры. Квартиры, которые были куплены у строительных компаний, как правило впоследствии
регистрируются в Бюро по регистрации недвижимости (т.е. в т.н. Табу). Владельцы квартир должны получать извещения об этом. Однако иногда они
на эти извещения не реагируют. И только в стадии переговоров по вопросу продажи квартиры обнаруживается, что регистрация квартиры не завершена.
Конечно эта ситуация создаёт определённое напряжение. Ведь регистрация квартиры это процесс, требующий сбора многочисленных документов.

Кроме того, в данном случае регистрация квартиры в Табу должна быть произведена строительной компанией. Некоторые строительные компании к этому времени успевают расформироваться. Надо найти адвоката, который назначен судом для того чтобы заниматься делами той или иной фирмы и выяснить у него как и когда квартира может быть зарегистрирована в Табу. Естественно все эти процедуры требуют времени. При этом в договоре о продаже квартиры как правило указывается определённый срок, в течении которого продавец обязан представить документы о регистрации. Во избежание излишних волнений и спешки, рекомендуется пересмотреть документы связанные с квартирой, и если в них есть определённый непорядок или что- то отсутствует, восполнить пробелы заранее, не дожидаясь момента, когда квартиру надо продавать, или совершать с ней какую-либо иную сделку, скажем дарение.
Это всего лишь только некоторые болевые точки. Их ещё существует много.
Они заслуживают специального разговора и я обязательно вернусь
в последующих публикациях к эти вопросам.

Алла Альтман, адвокат и нотариус
Материалы по праву и законодательству можно найти также на сайте адвоката

www.aalt.co.il
На сайте можно задать вопрос адвокату

.